네, 집이 있어도 기초연금을 받을 수 있습니다. 집값을 소득으로 바꾼 금액과 실제 소득을 합친 ‘소득인정액’이 2026년 단독가구 월 247만 원 이하면 됩니다. 다른 소득과 금융재산이 거의 없는 서울 거주 1인 노인이라면 집 공시가격이 약 8억 7,600만 원까지는 기준 안에 들어옵니다.
집값은 이렇게 소득으로 바뀝니다
기초연금은 재산을 그대로 보지 않고, 일정 금액을 뺀 뒤 연 4%를 곱해 ‘한 달 소득’으로 바꿉니다. 집 한 채만 있는 분이라면 계산 순서는 다음과 같습니다.
- 집 가격을 정합니다. 실제 거래가가 아니라 공시가격(시가표준액)을 기준으로 봅니다.
- 사는 지역의 기본재산액을 뺍니다. 생활에 필요한 최소한의 재산이라 보고 빼 주는 금액입니다.
- 남은 금액에 연 4%를 곱하고 12로 나누면 한 달 소득환산액이 됩니다.
- 여기에 국민연금 같은 실제 소득을 더하면 소득인정액입니다.
| 항목 | 2026년 기준 |
|---|---|
| 단독가구 선정기준액 | 월 247만 원 |
| 부부가구 선정기준액 | 월 395만 2,000원 |
| 기본재산액 (대도시) | 1억 3,500만 원 |
| 기본재산액 (중소도시) | 8,500만 원 |
| 금융재산 공제 | 2,000만 원 |
| 재산 소득환산율 | 연 4% |
농어촌 지역은 대도시보다 낮은 금액을 빼 주며, 정확한 금액은 복지로나 주민센터에서 확인하세요. 주택담보대출처럼 증빙되는 부채는 재산에서 빼고 계산합니다. 반대로 4,000만 원 이상 고급 자동차나 골프·콘도 회원권은 가액 전체가 소득으로 잡혀 사실상 받기 어렵습니다.
서울 아파트 공시가격별 계산
서울(대도시)에 사는 단독가구이고, 국민연금으로 월 60만 원을 받으며, 예금은 2,000만 원 이하이고 대출은 없다고 가정해 보겠습니다.
| 공시가격 | 재산 소득환산액(월) | 국민연금 포함 소득인정액(월) | 결과 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 약 55만 원 | 약 115만 원 | 받을 수 있음 |
| 5억 원 | 약 121만 6,667원 | 약 181만 6,667원 | 받을 수 있음 |
| 7억 원 | 약 188만 3,333원 | 약 248만 3,333원 | 기준 초과 |
| 9억 원 | 255만 원 | 315만 원 | 기준 초과 |
숫자로 따라가는 5억 원 예시
- 공시가격 5억 원에서 대도시 기본재산액 1억 3,500만 원을 빼면 3억 6,500만 원입니다.
- 3억 6,500만 원 × 4% ÷ 12 = 월 약 121만 6,667원입니다.
- 국민연금 60만 원을 더하면 소득인정액은 월 약 181만 6,667원입니다.
- 247만 원보다 적으니 기초연금 대상입니다.
7억 원 아파트는 같은 조건에서 247만 원을 약 1만 3,000원 넘습니다. 이렇게 기준선 근처라면 주택담보대출이 조금만 있어도 결과가 바뀔 수 있으니 꼭 신청해서 실제 조사를 받아 보세요.
받을 수 있는 집값의 한도
다른 조건이 같을 때 집 공시가격이 어디까지면 되는지 거꾸로 계산하면 이렇습니다. 금융재산 2,000만 원 이하, 부채 없음, 대도시 기준입니다.
| 가구 형태와 소득 | 공시가격 한도(약) |
|---|---|
| 단독가구, 다른 소득 없음 | 8억 7,600만 원 |
| 단독가구, 국민연금 월 80만 원 | 6억 3,600만 원 |
| 부부가구, 다른 소득 없음 | 13억 2,060만 원 |
부부가구는 선정기준액이 높아 집값 한도도 훨씬 큽니다. 다만 부부가 모두 받으면 각각 20%씩 줄어듭니다.
주의할 점
집을 자녀에게 넘기거나 싸게 판 경우, 일정 기간 동안은 넘긴 재산이 여전히 내 재산으로 계산될 수 있습니다. 기초연금을 받으려고 재산을 옮기는 것은 효과가 없거나 오히려 환수 대상이 될 수 있습니다.
공시가격은 해마다 바뀌고, 선정기준액도 해마다 새로 정해집니다. 올해 탈락했어도 내년에 다시 신청하면 결과가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
집값은 시세로 보나요, 공시가격으로 보나요?
실제 거래가가 아니라 공시가격(시가표준액)을 기준으로 봅니다. 그래서 시세가 높아 보여도 계산해 보면 기준 안에 드는 경우가 많습니다.
집 대출이 있으면 유리한가요?
증빙되는 부채는 재산에서 빼고 계산하므로 소득인정액이 낮아집니다. 대출 잔액 증명서를 함께 내면 반영됩니다.
집이 두 채면 어떻게 되나요?
두 채의 공시가격을 모두 더한 뒤 같은 방식으로 계산합니다. 임대료를 받고 있다면 그 임대소득도 소득에 더해집니다.
계산해 보니 아슬아슬한데 신청해도 될까요?
신청 자체에는 불이익이 없습니다. 대출, 지역, 금융재산에 따라 결과가 달라지니 주민센터나 국민연금공단 지사에 신청해 실제 조사를 받아 보는 것이 가장 정확합니다.
참고 자료
- 서울시복지포털 — 신청해야 기초연금을 받을 수 있다 (2026년 선정 기준 해설)
- 정책브리핑 — 노인 단독가구, 소득인정액 247만 원 이하면 기초연금 받는다 (2026.1.2)
- 정책브리핑 — 소득없이 재산 3억 5800만원 노인도 기초연금 받는다 (2014.12.30)
이 글은 2026년 11월 2일 기준 보건복지부·서울시복지포털 안내를 바탕으로 작성했습니다. 기준과 일정은 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 사이트에서 확인하세요.