국토교통부는 2026년 11월 9일, 전세사기 피해자 ‘최소보장제’를 11월 13일부터 시행한다고 발표했습니다. 경매나 공매가 끝난 뒤 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 차액을 현금으로 받을 수 있고, 신탁사기 같은 무권계약 피해자는 경매가 끝나기 전에 3분의 1을 먼저 받을 수 있습니다. 신청은 LH(한국토지주택공사)가 맡습니다.
지금(11월) 할 수 있는 것
온라인 사전 신청은 11월 10일부터 LH 청약플러스에서 받고 있습니다.
현장 접수는 11월 13일부터 LH 지역본부에서 합니다.
배당표와 임대차계약서 사본을 미리 챙겨 두면 접수가 빠릅니다.
최소보장제는 어떤 제도인가
2026년 5월 개정·공포된 전세사기피해자법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)에 따라 새로 생긴 제도입니다. 지금까지는 경매 배당이나 LH 경매차익 지원을 받아도 보증금 대부분을 잃는 피해자가 많았습니다. 최소보장제는 회복한 금액의 ‘바닥’을 보증금의 3분의 1로 정해 두고, 모자라는 만큼을 나라가 채워 주는 방식입니다.
제도는 두 갈래로 나뉩니다.
| 구분 | 대상 | 받는 시점 |
|---|---|---|
| 최소지원금 | 전세사기 피해자 | 경·공매 종료 후 |
| 선지급·후정산 | 신탁사기 등 무권계약 피해자 | 경·공매 종료 전 |
무권계약은 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 맺은 임대차계약을 말합니다. 신탁회사 소유 주택을 위탁자가 마음대로 세를 놓은 ‘신탁사기’가 대표적입니다.
누가 받을 수 있나
먼저 전세사기피해자법에 따라 피해자로 결정을 받아야 합니다. 정책브리핑 안내에 따르면 보증금 5억 원 이하 등 법이 정한 요건을 갖춰 피해자로 인정된 임차인이 대상입니다. 아직 피해자 결정을 받지 않았다면 먼저 주소지 시·도 전세피해지원센터에 피해자 결정 신청부터 해야 합니다.
그다음 경매·공매 배당, 집주인에게 돌려받은 돈, 기존 지원금을 모두 더한 ‘피해회복금’이 보증금의 3분의 1보다 적어야 합니다. 이미 3분의 1 이상을 회복했다면 최소지원금은 나오지 않습니다.
다음 경우에는 받을 수 없거나 제한될 수 있습니다.
- 피해주택을 본인이 직접 사들인 경우
- 경매에서 배당요구를 하지 않아 우선변제권을 스스로 행사하지 않은 경우(개정 법 시행 뒤 새로 시작된 경매부터 적용)
- 이미 선지급을 받은 경우
또 최소지원금을 받으면 같은 법에 따른 공공임대주택 지원은 함께 받을 수 없습니다. 어느 쪽이 유리한지 신청 전에 LH와 상담해 보는 것이 좋습니다.
최소지원금 계산 방법
계산식은 간단합니다.
최소지원금 = 보증금 × 1/3 − 피해회복금
피해회복금에 들어가는 항목은 경·공매 배당액, 집주인 등에게 돌려받은 금액, LH 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액입니다.
국토교통부가 든 예시로 따라가 보겠습니다.
| 항목 | 예시 1 | 예시 2 |
|---|---|---|
| 보증금 | 1억 원 | 1억 5,000만 원 |
| 보증금의 3분의 1 | 3,333만 원 | 5,000만 원 |
| 피해회복금 | 1,000만 원 | 3,000만 원 |
| 최소지원금 | 약 2,333만 원 | 2,000만 원 |
예시 1은 보증금 1억 원 가운데 경매 배당으로 1,000만 원만 돌려받은 경우입니다. 1억 원의 3분의 1은 약 3,333만 원이므로 차액 약 2,333만 원을 추가로 받습니다. 예시 2는 경매 배당 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 합쳐 3,000만 원을 회복한 경우로, 3분의 1인 5,000만 원과의 차이 2,000만 원을 받아 총 5,000만 원을 되찾게 됩니다.
선지급은 보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 금액과 임대료 지원액을 빼고 먼저 지급합니다. 보증금 1억 5,000만 원에 임대료 지원 1,000만 원을 받은 신탁사기 피해자라면 5,000만 원에서 1,000만 원을 뺀 4,000만 원을 먼저 받습니다. 나중에 LH 매입 등으로 경매차익이 생기면 추가로 정산합니다.
신청 시기와 방법
신청할 수 있는 시점은 상황에 따라 다릅니다.
| 상황 | 신청 시점 |
|---|---|
| LH가 피해주택 매입 | 경매차익 산정 끝난 뒤 |
| 그 밖의 최소지원금 | 경·공매 끝난 뒤 |
| 선지급 | 경·공매 끝나기 전에도 가능 |
제도 시행 전에 이미 경·공매가 끝난 피해자도 대상에 들어갑니다.
신청 순서는 다음과 같습니다.
- LH 청약플러스(apply.lh.or.kr)에서 최소보장제 공고문을 확인합니다.
- 온라인으로 신청하거나, 11월 13일부터 가까운 LH 지역본부를 방문합니다.
- 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분 계산서, 보증금반환채권 변제 관련 서류를 냅니다.
- LH가 신청일부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 알려 줍니다. 서류 보완이 필요하면 30일 안에서 한 번 늘어날 수 있습니다.
질병이나 해외 체류로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 정해 신청할 수 있습니다.
못 받았을 때와 주의점
결정 내용에 동의하지 않으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 배당표 금액이 실제와 다르게 잡혔다면 배당 관련 서류를 다시 확인해 근거를 붙이는 것이 좋습니다.
받은 뒤에도 의무가 있습니다. 나중에 보증금을 더 돌려받는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하며, 기한 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
경매가 진행 중이라면 배당요구 종기(마감일) 전에 꼭 배당요구를 해 두세요. 배당요구를 하지 않으면 최소지원금 대상에서 빠질 수 있습니다.
같은 법은 피해자 지원금을 압류하지 못하도록 정하고 있습니다(제25조의8). 다른 빚 때문에 통장이 묶일까 걱정된다면 지급 계좌를 정할 때 LH에 압류방지 전용 계좌로 받을 수 있는지 물어보세요. 또 공공임대주택 지원을 이미 받고 있거나 받을 예정이라면, 최소지원금과 둘 중 하나만 고를 수 있으므로 월 임대료 부담과 받을 현금을 나란히 놓고 따져 보는 것이 좋습니다. 형편이 어려워 당장 집을 구하기 힘들다면 주거급여 대상인지도 함께 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
피해자 결정을 아직 못 받았는데 바로 신청할 수 있나요?
아닙니다. 최소보장제는 전세사기피해자법에 따른 피해자 결정을 받은 사람이 대상입니다. 먼저 시·도 전세피해지원센터를 통해 피해자 결정 신청을 하고, 결정문을 받은 뒤 LH에 신청하세요.
2025년에 이미 경매가 끝났는데도 받을 수 있나요?
국토교통부 발표에 따르면 시행 전에 경·공매가 끝난 피해자도 대상에 들어갑니다. 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는지 배당표로 확인해 보세요.
LH 경매차익 지원금도 피해회복금에 들어가나요?
네. 경·공매 배당액, 집주인에게 돌려받은 돈과 함께 LH 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액도 피해회복금에 더해 계산합니다.
결과는 언제 알 수 있나요?
LH가 신청일부터 90일 안에 결정해 통지합니다. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 30일 안에서 한 번 연장될 수 있습니다.
문의는 어디로 하나요?
LH 콜센터(1600-1004)나 LH 청약플러스 공고문에서 확인할 수 있습니다. 제도 전반은 국토교통부 피해지원총괄과(044-201-5236)가 담당합니다.
참고 자료
- 정책브리핑 — 전세사기 피해자 ‘최소보장제’ 13일부터 시행 (2026.11.9)
- LH 청약플러스 (신청·공고문)
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
- 데일리안 — 최소보장제 국무회의 의결과 계산 예시 (2026.10.6)
이 글은 2026년 11월 12일 기준 국토교통부·LH 안내를 바탕으로 작성했습니다. 기준과 일정은 바뀔 수 있으니 신청 전 공식 사이트에서 확인하세요.